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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
铁路企业如何打民事官司

洛阳铁路运输法院 张建伟

随着社会主义市场经济体制的逐步确立，铁路走向市场的步伐进一步加快，与此相适应，铁路的客货运输和以运输为依托的多元化的多种经营、集体企业经济、房地产开发以及代办托运、公铁联运等多种延伸服务得到了很大的发展，铁路企业与地方单位之间、路内单位之间以及与其他公民、法人之间的经济联系进一步扩大，经济活动和往来进一步增多，铁路运输市场已成为社会主义市场经济的一个重要组成部分。与此同时，由于我国经济立法滞后，法制不够健全和完善，公民法制观念淡薄，守法意识不强等原因，经济活动中的违约、欺诈、拖欠货款、恶意串通、合同陷阱行为不断出现，铁路货物运输合同货损纠纷、铁路旅客运输合同人身损害赔偿纠纷以及其他各种经济纠纷大量增多，不仅影响了铁路企业的正常经营活动，而且严重损害了铁路企业的合法权益。这种状况在客观上就要求铁路企业要学会运用法律武器解决这些纠纷，特别是要掌握打民事官司的基本常识和技巧。笔者仅就铁路企业在打民事官司时应掌握的诉讼知识和注意的问题谈一些粗浅认识。
一、起诉。铁路企业在进行铁路客货运输服务或其他经营活动中由于自己的民事权益受到了侵害而与其他公民、法人或者其他组织发生争议时，有权向法院提起诉讼，请求法院保护其合法权益。此时，铁路企业是民事诉讼中的“原告”。铁路企业起诉时应当知道而且要严格把握以下问题：
（一）起诉应当具备以下条件：1、作为原告的铁路企业必须是自己的民事权益受到了侵害，与本案有利害关系。而且提起诉讼的铁路企业必须适格，即必须具有诉讼行为能力。依照法律规定，只有铁路局、铁路分局以及依法经工商行政管理部门核准登记成立的铁路多经公司、集经公司才具有诉讼行为能力，能够作为原告起诉，如果是铁路分局下属的站、段的民事权益受到了侵害，只能由铁路分局以自己的名义起诉。2、被告必须是与本案有利害关系的相对人——侵害了原告的民事权益的公民、法人或者其他组织，而不是原告想当然认为的其他人，因为只有选择了正确、适格的被告，原告的权利才有可能得到法律保护。例如，在铁路货物运输合同纠纷中，铁路企业在起诉时应选择收货人或者托运人为被告；在铁路运营事故侵权纠纷中，铁路企业应选择造成铁路运营事故的侵权人为被告。3、必须明确提出让法院依法保护的具体民事权益是什么，即起诉请求的具体内容是什么，同时，必须提出相应的事实根据和理由。4、所诉的问题，必须属于法院依法有权受理民事诉讼的范围，而且，受诉法院还必须依法拥有管辖权。以上四个条件在起诉时必须同时具备。
（二）选择合适的时机起诉。法律规定向法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为二年，无正当理由超过诉讼时效期间起诉将丧失胜诉权。在铁路货物运输合同纠纷中，铁路企业起诉要求托运人或收货人赔偿损失或补交费用的，其诉讼时效期间为180天，超过时效索赔的，法律将不予保护。笔者认为，铁路企业一般应在纠纷发生后与对方协商未果时立即起诉，以免因超过诉讼时效而丧失胜诉权，情况紧急时也可以不与对方协商而直接起诉，以充分保护自己的合法权益，避免损失的扩大。
（三）向法院提供充分详实的证据材料，以证明自己的事实主张。我国民事诉讼法规定了“谁主张谁举证”的诉讼原则，即当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。如果没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，那么负有举证责任的当事人要承担不利的后果。因此，铁路企业在起诉时不能存在“诉状一交给法院就完事大吉了”的错误思想，而应充分认识到诉讼举证的重要性，及时向法院提交有关的证据材料，如经济合同书、铁路大票、货运记录、交货（付款）凭证、损失证明、来往信件等，以证明自己的事实主张。同时这一诉讼原则在客观上就要求铁路企业在签订合同时应尽量采用书面形式，避免口头协议、君子协定，而且平时要注意收集、保管好履行合同的相关资料，以便在起诉时能够向法院提供完整详实的证据。
（四）应向哪个法院起诉？《民事诉讼法》规定，民事纠纷案件应向被告住所地或者合同履行地法院起诉,也可以由原、被告双方在合同中约定管辖法院（可以约定选择原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、标的物所在地等其中的一个法院）。笔者认为，铁路企业应尽可能地选择“协议管辖”—— 在订立合同时与合同对方协商，约定发生纠纷由铁路企业所在地的铁路运输法院管辖，即使没能选择“协议管辖”，也应向被告住所地或者合同履行地的铁路运输法院起诉。这样做一是能够节省诉讼时间和诉讼成本，减少不必要的讼累，二是铁路运输法院比地方法院在了解掌握铁路常识和规章规定方面有一定的优势，有助于保障案件得到及时公正的处理。
（五）按照国家规定的标准，向法院按时足额地交纳诉讼费。若不按时交纳，法院将按原告自动撤诉处理。如交纳有困难，可向法院书面申请减、缓、免交诉讼费，法院将依有关规定，对申请进行审查，认为符合条件的，法院会及时通知原告，并使案件进入审理程序。案件审结后，诉讼费由败诉方承担。
（六）若欲向被告追索的财务或金钱，有被转移或抽逃的可能，铁路企业可以在起诉的同时向法院申请财产保全或者先予执行，即要求法院立即查封或执行被告的财产，冻结被告银行账户中的资金或者采取其他措施。例如铁路企业在起诉时可以向法院申请查封被告存放在铁路货场中的货物，以保证被告有能力偿还运费和装卸费。若诉讼主要证据不在自己手里（如领货凭证、账册等），可在诉讼之初即向法院申请证据保全。
二、应诉。地方单位、路内单位以及其他公民、法人以自己的民事权益受到侵害为由向法院起诉铁路企业的，铁路企业应积极应诉。此时，铁路企业是民事诉讼中的“被告”。 铁路企业应诉时要做好以下准备：
（一）摈弃“铁路家大业大，损失一点不算什么”的思想，积极应诉，据理力争，把铁路企业的损失降到最低点。收到原告的起诉状副本后，要对起诉状中提出的诉讼请求、事实和理由进行认真分析，对确凿的事实应该承认，对合理的要求应该接受，对无根据的事实和不合理的要求，不要置之不理，而要准备好事实和证据，提出自己的反驳意见。即使被他人无理起诉时，也要积极应诉。因为原告到法院起诉是有理还是无理，不取决于被告的认识。被告只有在庭审中陈述事实和理由，帮助法院查明事实真相，才能使法院作出正确判决，从而维护自己的合法权益。
（二）了解民事诉讼法有关案件管辖的规定，审查受诉法院是否对该案有管辖权。如果受诉法院对该案没有管辖权，则可以在答辩期内（收到起诉状之日起15日）向受诉法院提出管辖权异议，请求将案件移送有管辖权的法院审理。
（三）向法院申请查阅原告起诉时提交给法院的所有证据。这样做一来可以了解原告起诉的事实根据，做到心中有数，二来可以针对原告的证据准备好自己的反驳证据，做到有的放矢。
（四）答辩时应按时向法院提交书面答辩状，尽可能避免口头答辩。这样做既能使答辩意见条理清晰、意思明确，又能使法院充分了解答辩意见，全面审查案情，合理安排庭审程序。答辩状要针对起诉状提出的事实和理由，抓住关键进行答复和辩驳,特别是要抓住起诉状中那些与事实不符、证据不足、缺少法律依据的内容，进行系统辩驳。在辩驳中，陈述自己的理由和观点，提出证据，阐明法律依据，以便法院审理时借以判断原告的诉讼请求是否符合事实，是否有法律依据，从而作出正确裁判。写好答辩状后，应在法律规定的答辩期限内将答辩状递交法院。
（五）准备与本案有关的证据材料，特别是要把自己作为反驳根据的事实证据提供给法院。如果认为自己在该案中没有责任、责任较小或者原告责任较大，就必须提供相应的证据，否则将承担败诉的后果。例如，在铁路旅客人身损害赔偿纠纷案中，铁路企业认为对旅客的伤亡没有责任，就必须向法院提供自己已尽到了注意的义务或者是由于旅客故意、重大过失而造成伤亡的证据，否则，铁路企业就要承担赔偿责任。
（六）如果认为在该纠纷中自己的民事权利也遭到了原告的侵害，铁路企业也可以在收到起诉状后法院做出裁决前向受诉法院递交反诉状，要求原告承担相应的民事责任。例如，收货人以货物毁损为由拒不领取货物，并起诉铁路企业（承运人）索赔的，铁路企业就可以以收货人延期领取货物造成铁路损失为由，反诉收货人，请求收货人赔偿损失。
三、需要特别注意的问题。铁路企业打民事官司时，不论是起诉还是应诉，是“原告”还是“被告”，都需要特别注意以下问题：
（一）如果与其他公民、法人或者其他组织发生争议的是铁路分局下属的站、段，那么虽然有权向法院起诉或应诉的是铁路分局，但是这些站、段仍然应当把纠纷情况及时报告给铁路分局的有关部门（如法律顾问室等），并积极提供相应的证据材料，主动配合铁路分局有关部门的工作，使之及早掌握详细情况，尽快采取相应的法律措施，打好民事官司。因为铁路分局的利益，就是站、段的利益，铁路分局的损失，就是站、段的损失。
（二）发生纠纷时，应及时向铁路企业的法律顾问或者律师咨询，了解本案涉及的相关法律法规的内容和诉讼程序，明白自己一方在案件中应负什么责任和责任的大小，并据此做好准备，打有把握之仗。若诉讼中涉及的法律关系相对复杂，应当请铁路企业的法律顾问或律师作为己方的诉讼代理人，以保证自己充分行使诉讼权利，最大限度地保护自己的合法权益。
（三）不要拒绝签收法院送达的有关法律文书（如起诉状、传票、判决书等）。因为拒绝签收并不代表法院没有送达，法院可以采取留置送达的方法。
（四）不要拒绝在法院做的笔录（调查笔录、庭审笔录等）上签字。因为即使不签字，法院的书记员仍可以在笔录上记名原因，将笔录附卷生效，而且不签字也使自己无法申请补正笔录中的错误或者遗漏。
（五）必须按照法院传票上所写的时间准时出庭，因为按时出庭进行诉讼是诉讼当事人必须履行的一项诉讼义务。若遇到不可抗力的情况不能按时到庭，须向受诉法院书面说明。否则，如原告两次无故不到庭，法院可依法按原告自动撤诉处理。如被告无故不到庭，法院可依法缺席判决，而且必须到庭的被告，经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，法院可以采取拘传措施，强制其到庭。
（六）诉讼中要严格按照法律规定来行使诉讼权利，规范诉讼行为，不做任何妨害民事诉讼活动的事情。如果妨害了民事诉讼活动，将会受到严厉的制裁。民事诉讼法规定，对妨害民事诉讼活动的诉讼参与人或者其他人，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
学会打民事官司，可以说，是铁路企业迈入新世纪的入门证。因为，中国已经加入了世贸组织，铁路企业今后面临的入世挑战和困难将越来越多，运用法律武器来保护自己的合法利益，特别是学会打民事官司将会是铁路企业现在和将来面临的主要挑战之一。今日的起诉、应诉，正是为了明日铁路运输事业的发展壮大和社会永久的息诉祥和。