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财政部关于国有商业、粮食企业实施新的财务制度若干政策衔接问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 00:17:01  浏览:8065   来源:法律资料网
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财政部关于国有商业、粮食企业实施新的财务制度若干政策衔接问题的通知

财政部


财政部关于国有商业、粮食企业实施新的财务制度若干政策衔接问题的通知
1993年6月11日,财政部

国务院有关部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为了贯彻新的财务制度,做好新老制度衔接工作,现对国有商业、粮食企业实施《商品流通企业财务制度》、《旅游、服务企业财务制度》的有关政策衔接问题通知如下:
一、关于国有商业企业提取市场调节基金问题
按照国办通〔1988〕26号文规定,国营商业企业按销售额的1%在税前提取市场调节基金,由主管部门掌握使用。新《制度》实施后,此规定停止执行。对以前已提取未使用完的余额,继续按原规定用途使用,主管部门应在年度决算中单独反映。企业收到主管部门拨入的市场调节基金,无偿使用的作为增加国家专项拨款处理;有偿使用的作流动负债处理。
二、关于国有商业、粮食企业调节税问题
按照国发〔1984〕125号《国营企业调节税征收办法》规定,国有商业、粮食企业依法交纳调节税。新《制度》实施后,凡实行税利分流的企业,取消调节税,暂未实行税利分流的企业,仍需按原规定交纳调节税,财务处理按原规定执行。
三、关于国有商业、粮食企业现行优惠政策如何处理问题
1.饲料、酱油醋和儿童食品生产企业
新《制度》实施后,饲料、酱油醋和儿童食品生产企业原享受的税收等优惠政策延续到第二轮承包期满,最迟执行到1995年。从1996年起按新《制度》执行。
2.饮食服务企业
按照国务院国发〔1986〕56号文规定,以劳务为主的理发、浴池、修理、饮食服务等小型企业,实行全额提成工资或超额提成工资,在税前列支,不属于奖金范围。恢复按“二、八”比例同财政算帐的办法,即企业交纳的所得税超过20%的部分,由财税部门返还给商业主管部门。新《制度》实施后,饮食服务现行的全额提成工资或超额提成工资办法执行到1995年;但停止执行“二、八”分成的税收政策,改按新的《旅游、服务企业财务制度》执行。
3.小型商业企业
国务院批准小型商业企业实行“改、转、租”后,从1986年开始,对“改”的企业的承包费减收一半,上交的一半交给商业主管部门;对“转”的企业免交资产占用费;对“租”的企业租赁费在税前列支等。新《制度》实施后,上述优惠政策继续执行到1995年,从1996年起按新《制度》执行。
四、关于建立资本金制度后,现有资金如何处理问题
建立资本金制度后,国有商业、粮食企业现有各项资金按下列办法处理:
1.国有商业、饮食服务、粮食企业现有固定资金(扣除待转已完工专项工程支出)、国家流动资金、企业流动资金、专用资金中结余的更新改造基金和挖潜更新改造拨款、粮食仓库建设拨款余额转作国家资本金;在横向经济联合中接受其他单位投入的资金转作法人资本金;企业以入股方式向职工个人筹集的资金转作个人资本金,但实行风险抵押承包或集资经营的企业,对职工缴纳的承包风险抵押款和职工或社会的集资款(包括发行债券),作流动负债处理;合资企业接受外商投资的资金转作外商资本金。
2.粮食企业在1993年6月30日前以费用支出购建的固定资产未作固定资产入帐的,在执行新《制度》前调帐时,先按新旧程度评定价值作增加固定资产和固定基金处理,再将固定基金转增国家资本金;对商业、粮食企业将国家统一调整商品价格发生的库存商品增值未按国家规定增加流动资金,仍在往来帐或其他帐户反映的,应如数转作国家资本金。
3.专用基金余额按下列顺序和原则处理:
对有更新改造基金赤字的企业,应按以下顺序抵补:大修理基金、生产发展基金、调剂基金和后备基金,抵补后仍有赤字的,冲减国家资本金。
对有福利基金赤字的企业,应按以下顺序抵补:职工奖励基金、大修理基金、后备基金、生产发展基金(企业发展基金)。
大修理基金赤字:一年内可摊销完毕的转作待摊费用,摊销需超过一年的转作递延资产,分期摊入成本、费用。
生产发展基金(企业发展基金)、调剂基金、后备基金以及从利润中提取的承包风险基金赤字冲减固定基金、流动基金。
企业专用基金按照以上顺序抵补赤字后,其余额可按以下情况分别处理:职工工资基金、奖励基金转作流动负债。大修理基金转作预提费用,用于支付企业新发生的修理费用;生产发展基金(企业发展基金)、调剂基金、后备基金以及从留利中提取的承包风险基金,其结余转作盈余公积金;
企业福利基金余额,转作流动负债。
4.对粮食企业的财务挂帐,应分清责任,积极处理。审查认定责任后按以下原则处理:属于财政应补未补的挂帐,继续由财政弥补;属于应由粮食企业弥补的挂帐,按新《制度》规定由企业弥补,也可以用以前年度结余的专用基金弥补。
5.国家拨给企业的特种储备基金作为长期负债处理;国家拨给企业的专项拨款余额(不包括挖潜更新改造拨款、粮食仓库建设拨款余额)以及今后对企业的各种专项拨款,应单独反映。专项拨款项目完成后,属于按照规定准予核销的部分,报经批准后冲销专项拨款,其余部分作为国家投资,在资本公积金中单独反映。
6.商业、粮食企业原在其他流动资金帐户反映的接受原公私合营企业私股资金、代管集体企业的股金和公积金,应单独记帐,暂转作长期负债,待查明情况后按有关政策处理。确实无法偿还的上述资金,转作国家资本金。
7.对国营小型商业企业已实行国家所有、集体经营和租赁给集体或个人经营的,即自1984年以来实行“改”和“租”的小型商业企业现有资金划转时比照国有商业、饮服企业处理,集体或个人租赁经营的小型商业企业,在租赁之后新增加的资产,按原政策规定归集体或个人所有,调帐时转作法人资本金或个人资本金;对已转为集体所有的小型商业企业,现有资金划转时,应区分以下情况处理:转为集体所有制时占用国家的固定资产和流动资金尚未偿还部分,转作国家资本金;已偿还部分和新增的固定资产、流动资金转作法人资本金。
8.商业、粮食、饮服企业改造成股份制或者进行合资合营,应将公积金转为资本金。
五、关于逐步规范成本开支范围,改革费用核算制度问题
1.商业企业购进商品的原始价格和经营费用按下列原则划分:
从工厂直接购入的商品,以工厂开出售货发票所列价格为原始价格,在价格之外支付的工厂代垫的运杂费、保险费、保管费等计入经营费用。
收购的应税农副产品,以收购价格加税金为原始价格,收购过程中发生的有关费用计入经营费用;收购的不纳税农副产品,以收购价格为原始价格,收购过程中发生的有关费用计入经营费用。
从批发企业购入的商品,以批发企业开出售货发票所列价格为原始价格,在价格之外支付的有关费用计入经营费用。
从其他企业调入的商品,按调入价格作为原始价格,支付的调拨经营费、运杂费、保管费等项费用计入经营费用。
委托其他企业收购的商品,按其他企业实际支付的价格总额和应缴纳的税金作为原始价格,支付给受托企业的各项费用计入委托企业的当期费用。
2.粮食进价成本应区别情况分别处理:对粮食价格尚未放开的地区,国家定购粮、议转平粮、中转地粮、中央计划内进口粮食仍然按定购价核算成本。对收购价格放开的地区:老库存粮食的进价成本不变;新收购的国家定购粮、议转平粮、中转地粮按实际收购价作为进价成本;以保护价收购的,按当时的市场收购价作为进价成本,市场收购价与保护价的差价由地方风险基金弥补;中央计划内进口粮食以到岸价加进口税金、购进外汇价差和支付给受托单位的有关费用为进价成本。专项储备粮食仍以国家规定的结算价为进价成本。
食油进价成本按下列办法处理:食油收购价格尚未放开地区,仍以国家定购价作为进价成本;食油收购价格放开的地区,以实际收购价格作为进价成本;商品储备食油成本不变。
3.饮食、服务企业原从成本中列支的商品流通费改列营业费用、管理费用和财务费用,不再从成本中列支。
4.新《制度》规定企业可以计入财务费用的加息是指企业逾期归还银行贷款,银行在国家规定的正常贷款利率基础上加收的利息。企业违反国家金融政策被处以的罚息不得计入费用,应从税后利润中支付。
5.企业1993年6月30日以前的长期负债,其已经发生的利息,购建项目尚未完工的,计入资产价值,购建项目已经完工的,经主管财政机关批准,冲减企业专用基金结余,尚未冲减部分转入递延资产,分期处理;以后新发生不计入资产价值的利息,有承受能力的企业按照新制度规定处理,没有承受力的企业,经主管财政机关批准,转作递延资产,分期计入财务费用;1993年7月1日以后的长期负债利息按照新制度执行。
六、关于营业收入及利润分配问题
1.粮食企业商品销售收入应按粮食性质分平价粮食销售收入、议价粮食销售收入;附营业务收入列入其他业务收入;储备粮油销售收入(包括专项储备粮食、商品储备食油、地方储备粮油销售收入)另设科目核算,不包括在商品销售收入中。
2.粮食企业的储备粮油(包括专项储备粮食、商品储备食油、地方储备粮油,下同)另设科目核算,不再包含在库存商品科目中核算;原国家储备粮油(甲字粮油、506粮油)转入“特准储备物资”科目核算,不再包含在库存商品科目中核算。
3.储备粮油销售成本另设科目核算,不包含在商品销售成本中;专项储备粮食按国家规定销售后,应上交中央财政的差价收入在“其他应交款”科目核算。
4.粮食企业增设“专项储备粮食结算差价收入”和“专项储备粮食结算差价支出”科目,核算专项储备粮食结算价格高于企业实际支付的收购价格而发生的差价收入或低于企业实际支付的收购价格而发生的差价支出。
5.商业、粮食、饮服企业超过三年确实不能收回的应收帐款报经主管财政机关批准后,列作坏帐损失。企业实施新制度以前的应收帐款,应进行清理分析,属于三年以上的应收帐款单独反映,其中确实不能收回的,报经主管财政机关批准后分期处理。
6.新《制度》实施后,在粮油购销价格尚未放开地区,国家对粮食企业的补贴分为政策性补贴收入与结算性补贴两类。政策性补贴收入具体包括:(一)粮油差价款补贴,包括军供粮油差价款补贴,其他差价款补贴等;(二)粮油费用补贴,包括平价粮油费用补贴,超定额储存费用补贴,国家储备粮油费用补贴,专项储备粮食费用补贴,专项储备粮食利息补贴,地方储备粮油费用、利息补贴,其他费用补贴等;(三)其他补贴,指除上述两项补贴之外的补贴。对这三项补贴,粮食企业作应收政策性补贴收入处理,列入粮食企业利润总额。国家对补贴另有规定的,从其规定。结算性补贴包括收购国家定购粮食价外加价补贴、保护价差价补贴、议转平差价补贴、专储转平价差价补贴、中转地进口粮食差价补贴、中央计划内进口粮食差价补贴等。粮食企业对结算性补贴作应收款处理,不进企业损益。
粮油价格放开地区,财政对粮食企业保留的补贴和新增的补贴,比照上述原则处理,凡与粮食企业盈亏有关的补贴列作政策性补贴收入,与盈亏无关的作为结算性补贴。
7.新《制度》实施后,原经营平价粮食的商业企业中不独立核算的附营业务和议价利润停止执行比例抵亏办法。附营业务利润纳入其他业务利润核算,议价利润纳入主营业务利润核算,并入企业利润总额。
8.新《制度》实施后,经营平价粮食的商业企业补贴后的利润分配应按新《制度》的规定执行,停止执行提取综合奖、企业基金和利润留成基金的办法。
9.实行税前还贷办法的商业、粮食、饮服企业,“八五”期间继续按照原办法执行,提前还款留用的利润转作盈余公积。粮食企业留用的治理“三废”净利润仍按原规定执行,留用的利润以及按照国家规定减免的所得税应全部转作盈余公积。其他各地区、各部门自行制定的单项留利优惠政策停止执行。
10.对外投资实行先税后分办法后,商业、粮食、饮服企业对外投资分回的利润、股利,在计算所得税时予以调整。
七、关于改革工资财务管理制度问题
1.按照《商品流通企业财务制度》规定,职工工资分别列入经营费用和管理费用。职工工资包括基本工资、津贴、补贴和企业按老制度规定用各项自有资金发放的奖金,其范围按国家统计部门的规定执行。
2.企业职工奖金逐步计入成本、费用。税利分流企业的职工奖金全部计入费用;其他企业,按照企业隶属关系,由财政部和各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)审批,分三年逐步计入成本、费用。奖金暂未列入成本、费用的企业,其奖金在提取盈余公积金、公益金并向投资者分配利润后的利润中提取,转作流动负债管理。工效挂钩企业的奖金按照有关部门审批的工效挂钩办法计提的奖励基金数控制;非工效挂钩企业的奖金,按照有关部门审批的工资计划或工资包干总额数应提的奖金数控制。实行工效挂钩总挂总提的企业,提取的新增效益工资列入管理费用。
八、关于住房等职工集体福利设施财务管理问题
根据《商品流通企业财务制度》规定,企业非经营用固定资产要分别核算。商业、粮食企业自行购建住房等职工集体福利设施,不得超过累计从税后利润中提取的公益金总额,同时要按购建职工集体设施的金额将公益金结转盈余公积金。企业提取的公益金,应小于税后利润提取的盈余公积金。对职工住房的收支要单独管理、单独核算,按规定年限计算的折旧费,可计入管理费用,但日常维护管理费用应从收取的租金中支付,收取的租金实难解决的大宗修理费用(不含应由职工个人负担的室内装修、装璜支出),报经主管财政机关审核后,也可计入管理费用。企业按照国家有关房改规定,向职工出售住房发生的净损失(所得收入与帐面价值的差额),计入营业外支出。
九、关于新制度与承包制的衔接问题
按照国务院关于“八五”期间继续完善承包经营责任制的精神,实行承包经营责任制的企业,除承包分配体制执行到承包期满(新签订承包合同的企业,承包期限不得超过“八五”期间)外,其他财务制度一律从今年7月1日起按新制度执行。企业承包合同期满后实行依法缴纳所得税制度。企业超承包所得返回的部分纳入企业税后利润按照规定程序分配,经营者奖励按照承包合同的规定在承包所得中扣除,转作应付工资处理。
十、关于工效挂钩和承包制的考核
工效挂钩企业实行新制度后,工效挂钩方案一般不作调整,影响较大的,经主管财政机关批准,给予适当调整。
承包企业实行新制度后,对承包基数影响较大的,是否调整,按企业隶属关系,由财政部和各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅(局),根据企业实际情况和财政承受能力确定。
企业扭亏增盈的考核以及经济效益的分析,应按可比口径计算。
十一、关于商业、粮食、饮服企业多种经营和对外联营执行新的财务制度问题
商业、粮食、饮服企业开展多种经营和对外联营,组建新的企业后,如何执行新制度,应视其主营业务而定。凡以商品流通为主营业务、具备法人资格的独立核算企业,应执行《商品流通企业财务制度》。不以商品流通为主营业务,应视其主营业务的性质执行相应的财务制度。对企业内部的某些独立核算单位如不以商品流通为主营业务,也应按其主营业务性质执行相应的财务制度。
十二、关于年度财务报告的审核批复问题
按照《商品流通企业财务制度》和《旅游、饮食服务企业财务制度》规定,商业、粮食、饮食服务企业按期提供的年度财务报告应由中国注册会计师审核签字后,报送主管财政机关。考虑到各地条件不同,上述规定一步到位又有困难。凡具备有注册会计师审查的地区,商业、粮食、饮食服务企业的年度财务报告应由中国注册会计师审查签字;暂时不具备注册会计师审查条件的地区,其年度财务报告应由主管财政机关直接审核批复。但属于外商投资性质和股份经营组织形式的商业、粮食、饮食服务企业的年度财务报告,必须经中国注册会计师审查签字。
十三、本规定从1993年7月1日执行。由财政部负责解释。


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杭州市公共场所禁止吸烟暂行规定

浙江省杭州市人民政府


杭州市公共场所禁止吸烟暂行规定

市政府令第91号



1995年9月11日杭州市人民政府发布


  第一条 为加强城市环境卫生管理,防治环境污染,保障公民健康,根据国务院《公共场所卫生管理条例》等有关规定,特制定本暂行规定。
  第二条 杭州市卫生局是本市公共场所禁止吸烟工作的主管机关。 本市各区卫生局负责组织实施本区域内公共场所禁止吸烟工作。民航、铁路、市容环卫、交通、工商等部门按各自职能协助卫生行政部门组织实施本暂行规定。 禁止吸烟场所的所在单位负责禁止吸烟的监督和管理。
  第三条 凡在杭州市市区范围内的下列公共场所禁止吸烟:
  (一)影剧院和歌舞厅、卡拉OK厅(室)、音乐茶座(室)、录像放映厅(室)、游艺厅;
  (二)体育比赛馆(场);
  (三)图书馆的阅览室、博物馆、美术馆和展览馆的展示厅;
  (四)200平方米以上的商店(场)及购物场所;
  (五)公共交通工具内及其等候室;
  (六)医疗机构的候诊室、诊疗室、病房;
  (七)机关、团体、部队、学校、企事业单位的课室、礼堂、会议厅(室)和设有空调设备的办公室;
  (八)托幼机构的幼儿活动场所、室内儿童活动场所;
  (九)设有空调设备的餐饮厅(室)、经营场所;
  (十)根据实际需要,由市人民政府确定的其他禁止吸烟场所。
  禁止吸烟的公共场所,有条件的可设置吸烟区。
  第四条 在禁止吸烟的公共场所以及市区道路、广场等其他所有公共场所和建筑物上,一律禁止设置烟草广告。
  第五条 报刊、广播、电视、教育、文化、卫生、环境保护以及市容环卫等部门和工、青、妇等组织应当积极开展吸烟有害健康、劝阻吸烟的社会宣传。
  禁止利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告。
  第六条 禁止吸烟场所的所在单位应当履行下列职责:
  (一)制订和执行本单位禁止吸烟的管理制度和惩罚措施,对在禁止吸烟范围内的吸烟者,经警告仍不听劝阻的,处以20元罚款;
  (二)做好禁止吸烟的宣传教育工作;
  (三)在禁止吸烟场所内设置醒目的禁止吸烟标志;
  (四)在禁止吸烟场所内不得设置吸烟器具,不得设置附有烟草广告的标志和物品。
  第七条 在禁止吸烟场所内,被动吸烟者有权要求该场所内的吸烟者停止吸烟。公民有权要求禁止吸烟场所的所在单位履行本暂行规定第六条第三项、第四项的职责。公民有权向市或区卫生局举报违反本暂行规定的行为。
  第八条 每年5月31日的"世界无烟日",销售香烟的企业(含个体摊档)停售香烟一天。 第九条 对违反本暂行规定的禁止吸烟场所的所在单位,由卫生行政部门按下列规定予以处罚:
  (一)对违反本暂行规定第六条第一项、第二项的,处以警告并限期改正;对在禁止吸烟范围内吸烟者不加以制止的,处以500元罚款。
  (二)对违反本暂行规定第六条第三项、第四项的,处以500元以上1000元以下的罚款。
  (三)对违反本暂行规定第八条规定的,处以500元以上1000元以下的罚款。
  第十条 对违反本暂行规定,利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告,或者在公共场所和建筑物上设置烟草广告的,由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布,没收广告费用,处以广告费用1倍以上5倍以下的罚款,并责令设置者拆除广告或强制拆除。
  第十一条 作出行政处罚时,应当出具行政处罚决定书。罚款应当开具杭州市财政局统一印制的罚款收据。罚款一律上缴财政。
  第十二条 对拒绝、阻碍卫生管理人员依法执行职务,未使用暴力、威胁方法的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理;对构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法向本级人民政府申请复议,或者直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  第十四条 卫生管理人员应当严格遵守法纪,秉公执法。对徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行者,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第十五条 本暂行规定由杭州市人民政府法制局负责解释。
  第十六条 本暂行规定自1995年9月20日起施行。



论军产房买卖的法律适用及其合同效力/臧恩富

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

引言:近年来,利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生,因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生,这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律,如何认定合同的效力,不但在律师之间存在争议,不同法院不同法官之间也有不同看法,军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中,如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于本人办理实际案件的理解和体会加以研究和阐述,以供从事学术研究和代理相关案件的律师参考。

一、 军产房的法律界定

军产房是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定:利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)第四条规定: 出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定,军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。


二、 军产房买卖的法律适用

军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是,关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的,如:

1、《中国人民解放军房地产管理条例》(1990年4月20日中华人民共和国中央军事委员会发布,自发布之日起施行);
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部;
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》

以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文,但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题,产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款的规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》(以下简称立法法)的规定,法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权(见《立法法》第七条)。而行政法规则由国务院根据宪法和法律,制定行政法规(见《立法法》第五十六条第一款)。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律,也不是行政法规,与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定,应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定:军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部,又涉及军事力量外部的地方军产房购买人,此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力,迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

对于中央军军事委员会及其各总部、军兵种、军区的立法权及其所立规范的效力,依据《立法法》第九十三条规定:中央军事委员会根据宪法和法律,制定军事法规。中央军事委员会各总部、军兵种、军区,可以根据法律和中央军事委员会的军事法规、决定、命令,在其权限范围内,制定军事规章。军事法规、军事规章在武装力量内部实施。军事法规、军事规章的制定、修改和废止办法,由中央军事委员会依照本法规定的原则规定。


三、 军产房向地方购买者转让的合同效力分析

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让的,房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定:利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)第四条规定: 出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定,军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。

具体到判决中的法律适用,笔者的意见是应适用合同法第五十一条的规定:即“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。即军产房向地方转让,依军事法规和军事规章的规定,应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的,法院应认定为有权处分,军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理,即,应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。



四、 买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力分析


现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使权或居住权,由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行,如何看待和评价买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力,是一个值得研究和应由有立法权的权威部门尽早明确的问题。笔者认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖,如无总后勤部审批,有关买卖或转让合同也是无效的。具体理由阐述如下:

1、《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让的,房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让,也就是说,即使以永久使用权的名义向地方转让房地产,也必须经过总后勤部的审批。

2、从法律的角度讲,除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权(其实质是房屋租赁权的有偿转让)外,其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念,以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖,其法律关系的实质要么是房屋转租的关系,要么是房屋买卖的关系,使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让,而依据合同法第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让,这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背,是无效的,不可行的。

3、军产房的买卖合同也是合同,依法应适用《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定,作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权,虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证,但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务,即转让军产房所有权的义务。

综上所述,买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖,如无总后勤部审批,有关买卖或转让合同也是无效的。

五、评论及建议

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第(二)款的规定:“对于越权擅自处理军队房地产的单位,没收其全部收入,擅自处理的房地产应全部收回,并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说,对于违规的军产房买卖,购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出,所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。