【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
【关键词】买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。
关于印发全国尾矿库专项整治行动2010年工作总结和2011年重点工作安排的通知
国家安全生产监督管理总局 国家发展和改革委员会 国土资源部等
关于印发全国尾矿库专项整治行动2010年工作总结和2011年重点工作安排的通知
安监总管一〔2011〕62号
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团尾矿库专项整治行动工作领导小组成员单位：
全国尾矿库专项整治行动工作协调小组对全国尾矿库专项整治行动2010年工作进行了全面总结，研究提出了2011年重点工作安排，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
国家安全生产监督管理总局
国家发展和改革委员会
国土资源部
环境保护部
二○一一年五月三日
全国尾矿库专项整治行动
2010年工作总结和2011年重点工作安排
2010年，各地区、各有关部门坚持以科学发展观为统领，认真贯彻党中央、国务院关于加强尾矿库安全生产工作的一系列重要指示精神，大力推动《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》（国发〔2010〕23号，以下简称国务院《通知》）精神的贯彻落实，扎实开展尾矿库专项整治行动，取得了显著成效。2011年，尾矿库专项整治行动已经进入攻坚阶段，任务依然艰巨繁重，需要各方面进一步加大工作力度，力求实现整治行动确定的各项工作目标，切实推动尾矿库安全生产和环境保护形势的进一步持续稳定好转。
一、2010年尾矿库专项整治工作取得显著成效
2010年，国家安全监管总局、国家发展改革委、国土资源部、环境保护部联合印发了《全国尾矿库专项整治行动2009年工作总结和2010年重点工作安排》（安监总管一〔2010〕66号），对尾矿库专项整治行动作出具体部署。各地区、各有关单位围绕促进尾矿库安全和环保形势稳定好转做了大量工作，取得了显著成绩。
（一）深入贯彻落实国务院《通知》精神，着力推动尾矿库专项整治行动。国务院《通知》下发后，国务院安委会办公室及时印发了《关于贯彻落实〈国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知〉精神进一步加强非煤矿山安全生产工作的实施意见》（安委办〔2010〕17号），提出了具体落实措施，明确了重大隐患挂牌督办、打击非法违法行为等要求，对建设项目安全管理等作出了新规定。各地区、各有关部门和尾矿库企业也结合实际制定了贯彻实施的具体办法和细则，采取了可行、管用的措施，强化落实企业主体责任和地方监管责任，保证了国务院《通知》精神的贯彻落实，有力地推动了尾矿库专项整治行动的深入开展。
（二）突出重点、落实措施，着力推进尾矿库隐患综合治理工作。按照国家安全监管总局、国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部印发的《关于印发尾矿库隐患综合治理方案的通知》（安监总管一〔2009〕112号，以下简称《尾矿库隐患综合治理方案》）要求，各地区、各单位严格落实尾矿库隐患综合治理责任，强化挂牌督办和督导检查，加大投入，加强政策引导扶持，尾矿库专项整治行动取得了重大进展。截至2010年底，全国危、险、病库数量由2008年底的4910座下降到1477座，下降69.9%；排查出一般隐患53353项，已整改51620项，整改率96.8％；排查出重大隐患243项，已整改210项，整改率86.4％。河南、山西两省大力推进尾矿库闭库治理工作，共投入闭库治理资金7亿元，列入强制闭库治理计划的1453座尾矿库已经全部治理验收完毕。
（三）落实科学发展观、加快转变经济发展方式，着力推进尾矿库打非治违和整顿关闭工作。国家安全监管总局印发了《关于在非煤矿山领域深入开展打击非法违法生产经营建设行为的通知》（安监总管一〔2010〕188号）和《关于进一步推进金属非金属矿山资源整合和整顿关闭工作的通知》（安监总管一〔2010〕31号），就集中开展打非治违行动和整顿关闭工作进行再部署。各地积极行动，精心组织，分解任务、完善机制，落实打非治违责任，严格关闭程序和标准，依法取缔关闭非法建设和生产、不具备安全生产条件、严重污染环境以及存在重大安全隐患的尾矿库，巩固和扩大了打非治违和整顿关闭工作成果。据统计，2010年全国共取缔关闭尾矿库521座。河北省以隐患排查治理和整顿关闭为重点，深化打非治违工作，共取缔关闭了117座尾矿库。
（四）多措并举、各方联动，着力保障尾矿库安全专项整治资金的落实到位。国家发展改革委、财政部等有关部门及有关地方政府加大了对无主尾矿库隐患治理支持的力度。截至2010年底，国家发展改革委已向吉林、广西等11个省（自治区、直辖市）下达无主尾矿库隐患综合治理中央预算内投资2.5亿元，治理危、险、病尾矿库44座，并下达了中西部25个省（自治区、直辖市）尾矿库安全监管能力建设专项投资计划4989万元。财政部已向贵州、甘肃等10个省（自治区、直辖市），累计下拨中央下放地方政策性关闭破产有色金属矿山企业尾矿库闭库安全治理工程专项资金13.6亿元，实施尾矿库闭库工程69项。各有关地方政府和尾矿库企业积极落实配套资金，地方政府投入5.8亿元、尾矿库企业投入27.3亿元，有力地推进了隐患治理工作。甘肃省针对陇南、甘南和天水等市（州）遭受历史罕见暴雨洪水泥石流灾害，致使尾矿库因灾产生新的安全隐患的现状，投入5000万元资金，治理受灾尾矿库隐患。
（五）大力推广先进适用安全生产技术，着力夯实尾矿库安全基础。许多地区和尾矿库企业按照《国家安全监管总局关于在非煤矿山推广使用安全生产先进适用技术和装备的指导意见》（安监总管一〔2009〕177号）要求，继续加大尾矿库先进适用安全生产技术的推广应用力度，取得了积极进展。据统计，2010年全国已有351座尾矿库应用了在线监测技术，169座应用了尾矿充填技术，485座应用了干式堆排技术，368座应用了尾矿综合利用技术，提升了尾矿库安全生产条件和本质安全水平。同时，印发了《国家安全监管总局办公厅关于做好尾矿库在线监测系统安装工作的通知》（安监总厅管一〔2010〕219号），发布了《尾矿库安全监测技术规范》（AQ2030-2010），对实现到2013年底三等以上尾矿库全部安装全过程在线安全监控系统的工作目标进行了部署。
（六）严格准入，严格管控，着力提升尾矿库安全环保门槛，保障尾矿库安全度汛。国家安全监管总局办公厅印发了《关于做好尾矿库安全生产许可工作的通知》（安监总厅管一〔2010〕76号），对做好安全许可工作进行了安排部署。各地区严格行政许可审查，加快工作进度，并积极推进尾矿库企业安全达标活动。截至2010年底，全国已有5717座尾矿库取得了安全生产许可证，占在用尾矿库总数6640座的86.1%；全国已有454座尾矿库达到了安全标准化最低以上等级。国家安全监管总局印发了《关于切实做好防范自然灾害引发矿山生产安全事故的紧急通知》（安监总明电〔2010〕31号），指导各地区和尾矿库企业做好汛期管控和防洪度汛工作。环境保护部印发了《尾矿库环境应急管理工作指南（试行）》，对隐患排查、日常监管、事故处置等工作提出了明确要求。各有关部门及时印发通知、传发信息，加强预警预报，强化监督检查，完善应急预案，开展应急演练，基本实现了尾矿库安全生产。同时，对2起尾矿库事故处理情况进行了跟踪督导，对群众举报的10起尾矿库隐患进行了认真核查。
二、当前存在的突出问题
（一）尾矿库安全形势依然严峻。2010年全国尾矿库共发生安全事故6起、死亡6人，同比分别增加1起、3人；另外有2起因自然灾害引发的尾矿库安全事件也造成了巨大的损失，安全生产形势依然严峻。
（二） 尾矿库隐患综合治理任务依然十分艰巨。截至2010年底，全国仍有1477座危、险、病库尚待治理，而且绝大部分是无主尾矿库。这些尾矿库普遍存在浸润线过高、调洪库容不足、坝体安全观测设施不健全等严重安全与环保隐患。由于这些隐患治理投入高、难度大、周期长，投入不足，隐患尚未得到及时有效治理，给人民生命财产及环境安全带来严重威胁。此外，长江、黄河、湘江等重要流域尚存在一定数量的危、险、病尾矿库，这些尾矿库一旦发生事故，在威胁人民生命财产安全的同时，也将严重威胁长江、黄河、湘江的环境安全。
（三）极端气候严重威胁尾矿库安全。受地震、暴雨、泥石流等自然灾害影响，一些地区尾矿库尤其是四、五等尾矿库，受灾发生决口、漫坝等事故或遇险的现象时有发生，同时也造成了新的安全环境隐患和新的治理压力。2010年8月7日和12日，甘肃省甘南、陇南等市（州）发生特大强降雨，造成9座尾矿库决口、10座尾矿库漫坝、112座尾矿库遇险。陕西、广东等地也因极端气候对尾矿库造成不同程度的损害和安全威胁。
（四）尾矿库安全环保基础仍然脆弱。截至到2010年底，全国共有尾矿库11946座（其中：在用库6640座，在建库1507座，停用库1710座，已闭库2089座），其中，四、五等小型库占尾矿库总量的94.1%。没有正规设计、没有按设计或规范施工、未批先建、未经许可擅自生产的现象在一定范围内依然存在，尾矿库“小、散、乱、差”的状况尚未得到根本改变。同时，全国尚有16座尾矿库未确定等别、892座尾矿库未确定安全度，这些都给安全、环保带来很大压力。
（五）一些地方及有关部门监管力度不够。个别市（地）、县（市）尾矿库安全监管责任还未得到落实；安全生产许可证颁发管理工作相对滞后；一些废弃、停用尾矿库还没有落实闭库措施；一些地方监管力量薄弱，专业人才缺乏，联合执法效能较低。
三、2011年重点工作安排意见
2011年将继续巩固扩大全国尾矿库专项整治行动成果，拓展行动思路，发挥各方优势，强化措施落实，形成联动机制，通过严格准入、政策引导、加大投入、强化监管、落实责任，力争使尾矿库安全、环保工作提升到一个新的水平，2011年底前完成1000座危、险、病库的治理任务，基本消除危、险库。
（一）深入贯彻执行国务院《通知》精神，强力推动企业安全生产主体责任落实。一是突出抓好企业有关配套措施、细则、办法的制定出台，推动尾矿库企业进一步完善和落实安全生产主体责任，建立健全安全管理机构，配备适应工作要求的尾矿库安全管理和技术人员；二是进一步推动完善尾矿库安全管理规章制度和操作规程并严格执行，加强尾矿库现场安全管理，确保筑放合理、排洪可靠、监测有效和安全运行；三是指导督促尾矿库企业进一步加大安全投入，严格教育培训，提高全员安全意识和安全技能，有效提升尾矿库安全生产条件。
（二）突出预防为主，强化尾矿库隐患排查治理工作。一是建立完善尾矿库安全生产隐患排查治理长效机制，落实重大隐患层层挂牌督办制度，努力实现隐患排查治理的常态化、制度化、规范化；二是深入落实《尾矿库隐患综合治理方案》，强化责任，扎实开展隐患综合治理，重点整治已查出的1477座危、险、病库，防止和减少尾矿库生产安全事故和次生环境事件，努力实现安全生产、清洁生产；三是继续引导和推动地方各级政府和企业加大尾矿库隐患综合治理资金投入力度，确保隐患综合治理工作扎实推进；四是组织好中央财政支持无主尾矿库隐患治理项目的审核和实施工作，加强监督检查，严把治理工程项目竣工验收关，确保治理效果，并要结合新的实际和新的问题，研究制定深化整治行动的政策措施和方案；五是督促各地组织专家队伍或有资质的中介机构，对16座等别不清和892座安全度不明的尾矿库进行鉴定，为实施科学监管、科学治理提供依据；六是健全应急管理机制，完善应急预案，强化预案的备案、审查和演练工作，建立尾矿库主管单位与周边农村、工厂、市场、居民点等的联防联动机制。
（三）加强依法监管，切实深化“打非治违”和整顿关闭工作。各地要继续加大关闭取缔工作力度，依法打击非法生产建设和不具备安全生产条件、严重污染环境的尾矿库。一是对未取得安全生产许可证、未进行环境影响评价、未通过安全和环保“三同时”验收的尾矿库，立即责令停建或停产，限期整改，整改仍不符合条件的，坚决依法予以关闭；二是严格建设用地审批制度，依法查处未按规定办理用地手续的行为；三是对拒不执行安全生产许可制度和擅自利用废弃尾矿库进行生产的企业，依法予以取缔并追究责任；四是对超量排放储存尾矿、没有正规设计或私堆乱建、擅自违规加高坝体以及严重污染环境的尾矿库，将吊销企业相关证照，落实取缔关闭措施，确保安全和环保；五是落实治理责任，采取有效措施，落实被取缔关闭尾矿库企业闭库资金，限期履行闭库手续。
（四）全面推进尾矿库安全标准化建设，有效提升尾矿库安全环境保障水平。一是各地区、各尾矿库企业要把安全标准化建设作为2011年工作的一项重要任务，设定具体目标，采取针对性步骤和措施，强力推进；二是各地区要进一步健全完善技术支撑、教育培训、考评认定、激励约束和信息交流体系，积极引导推动企业依标设计、依标建设、依标生产、依标管理，逐步建立起自我约束、自我完善、持续改进的安全生产工作机制，最大限度地消除作业过程中可能产生的事故隐患；三是要把安全标准化建设与安全许可、安全整治、选树典型工作结合起来，与严格要求、示范引导、推动工作结合起来，推动尾矿库企业安全标准化创建活动广泛深入开展。
（五）强化责任落实，进一步加强尾矿库安全和环保监管工作。一是各地和有关部门要认真落实尾矿库安全和环保监管责任，严把源头准入关，严格尾矿库建设项目安全、环保设施“三同时”手续，严格尾矿库安全许可证换发工作，确保颁证质量；二是对取得安全生产许可证后放松管理、不再具备安全生产条件、严重污染环境的尾矿库，要责令其停产整改，暂扣相关证照，整改后仍不合格的，吊销相关证照，并提请地方人民政府依法予以关闭（对无主管单位的尾矿库，将督促地方政府抓紧明确监管主体）；三是要落实部门联合工作机制，加大协调力度，加强联合执法、信息通报和资源共享，实施综合治理；四是要按照“四不放过”和“依法依规、实事求是、注重实效”的原则，依法严肃查处尾矿库生产安全事故和环境事件。
（六）坚持科技兴安，大力推进尾矿库安全生产先进适用技术推广应用及研发。一是要继续深入落实《国家安全监管总局关于在非煤矿山推广使用安全生产先进适用技术和装备的指导意见》，积极引导各地区和尾矿库企业推广应用在线监测、尾矿充填和干式排尾等先进适用技术，力争在2011年底，三等以上尾矿库实现在线监测的达到50％以上；二是要发挥中央企业安全保障力建设项目的示范引导作用，带动各地各尾矿库企业加大科技投入，进一步改善生产工艺、技术、装备、设施；三是要进一步重视尾矿库安全环保科研工作，针对极端气候条件和尾矿库安全环保面临的现实难题，加大自主研发创新的工作力度，不断提高尾矿库安全环境科技保障水平。
