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离婚中贷款房产及其增值分割/商家泉

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 05:51:57  浏览:8660   来源:法律资料网
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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


  离婚争议和诉讼中,房产分割一般说来时双方当事人最为关心的,离婚案件中,一般来说 ,贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形:(1)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚前取得房屋权属证书,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(2)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚后取得的房屋权属登记在其一人名下,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(3)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,夫妻以共同财产进行还贷,离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况,目前处理起来存在较大争议,现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
  贷款购房的法律构成具备如下特点:(1)特定财产权利转移而占有不转移;(2)债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲,按揭人只要取得了房产的权属登记证书,就对按揭房产拥有了所有权,是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中,真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定,而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下,没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
  故,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
  目前有三种不同处理意见:
1、依照物权法第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则,亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则,房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间,若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻,房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时,若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的,房产就应认定为夫妻共同财产,但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分,不论是用一方的收入还贷,还是用双方的收入还贷,均应认定为夫妻的共有权益;不论房产证何时下达,均应认定房产为一方个人财产;如二人离婚,婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
  考察我国《物权法》第二十八条至第三十条,规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房,且房产权属登记在该方名下的,无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得,都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此,婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前开始履行的,所以,合同权利应当由该方享有,并继续履行合同义务,房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务,是形成于婚前,应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额,实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
  根据婚姻法及其解释,夫妻共同财产包括:1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得财产;5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资所得的收益,属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房,不是用来投资做任何商业或赢利用途,房屋的增值应属于自然增值,就当然不属于以个人财产投资取得的收益,因此,房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
  同时,房产的价值受市场因素影响,既可能增值,又可能贬值。在增值的情形下,如非权属一方有权分享增值,则在房产贬值时,是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值,能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此,仅享受增值带来的权益,不承担贬值带来的损失,是不符合立法本意及公平合理原则的。
  对此,美国有些州法院认为,因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值,为被动增值,认定为个人财产。
  但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割,考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务,另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险),房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
  据上论结,尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则,物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系,有矛盾的,应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,无论房产证下发时间是婚前还是婚后,均应为一人婚前财产,只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值,不属于夫妻共同财产共同财产范畴,故不宜进行分割,但确应根据另一方所作贡献,予以适当补偿。


作者:商家泉 律师
单位:高博隆华律师事务所
电话:84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


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对外贸易经济合作部办公厅关于印发《对外贸易经济合作部关于纺织品出口证书的管理规定》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部办公厅关于印发《对外贸易经济合作部关于纺织品出口证书的管理规定》的通知

1994年8月30日,外经贸部

各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委、厅、配额许可证事务局,各总公司,各工贸公司:
现将《对外贸易经济合作部关于纺织品出口证书的管理规定》印发给你们,请按照执行。执行中有何问题请及时报外经贸部(贸管司)。

附件:《对外贸易经济合作部关于纺织品出口证书的管理规定》
第一条 为加强对纺织品出口证书的管理,健全有关证书的征订、印刷、领取、保管、签发、统计、核查、以及废旧证书注销等各项制度,使证书管理工作实现规范化、制度化,减少并杜绝伪证、假证,防止和堵塞管理漏洞,根据对外贸易经济合作部(以下简称“外经贸部”)《关于纺织品出口配额的管理办法》,制定本规定。
第二条 本规定所称纺织品出口证书(以下简称“证书”)是指对同我国签订《双边纺织品贸易协议》国家出口纺织品所使用的各种证书,包括:对美国纺织品出口许可证/商业发票;对欧洲共同体纺织品出口许可证、纺织品装船证、纺织品产地证、手工制品证;对加拿大、芬兰、奥地利纺织品出口许可证;中国—挪威纺织品协议出口许可证/原产地证。
第三条 外经贸部对外贸易管理司(以下简称“贸管司”)负责同有关进口国商定上述证书的规格、式样。委托外经贸部配额许可证事务局(以下简称“事务局”)负责证书的统征订、印刷和发放工作,其他单位或个人不得印制、仿制。
第四条 证书印制每年安排两次。各纺织品授权签证单位(以下简称“签证单位”)根据本地实际情况,于每年8月30日前将下年度所需证书种类、数量填写“纺织品空白证书申请表”(见附件一)报事务局。事务局在当年12月10日前将证书送达征订单位。次年5月30日前补报当年下半年度不足部分证书,8月份将补报证书送达征订单位。各签证单位收到空白证书后,1日内填写“纺织品空白证书签收单”(见附表二)报事务局备案。
第五条 事务局根据各签证单位证书征订情况,会同外经贸部计算中心(以下简称“计算中心”),安排空白证书号码段,由贸管司向有关进口国进行备案。各签证单位的证书号码段确定后,证书不允许相互借用。
第六条 各签证单位对本地空白证书要统一领取,并按有关保密规定设专人负责,放入专库、专柜妥善保管。同时要对本地出口企业空白证书的申领、发放、保管及使用等建立、健全登记制度。各签证单位对出口企业实行领证员制度。企业领证员应有企业法人授权。领证员在向签证单位申领新证时,需核销前次所领证书的使用情况。签证单位对空白证书的使用情况应及时输入电脑,并半年将空白证书使用、保管及废旧证书情况填写“空白证书使用情况登记表”(见附表三)报事务局备案并抄报计算中心。证书不得丢失,一经发现丢失,应及时报告贸管司,由贸管司通知计算中心和有关进口国主管当局注销。
第七条 出口企业应建立严格的证书领取、保管和打印制度。出口企业应指定专人领取、保管空白证书,并每周核查证书使用情况。出口企业应指定专人负责本企业的证书打制工作,并严格按照外经贸部有关规定使用统一的电脑程序打证。严禁交客户打制证书。
第八条 出口企业应确保证书打制质量,严格控制废证率。对废证率较高的企业,签证单位要限制其用证数量,并加收空白证书的印制费用。如因此影响企业出口业务,由该企业自行负责。出口企业对因证书打制等原因造成的废证不得自行销毁,应交当地签证单位及时注销,并集中存档,同时签证单位应将废证号码段报计算中心备案,以备核查。
第九条 各签证单位对过期作废的空白证书(即旧证)及存档备查的废证,经认真清理登记汇总,并报事务局备案。在使用年度期满后再保留一年,由专人、专车押运到保密印刷厂监督销毁。证书“签证局留存”联,保存期满3年后销毁。
第十条 凡违反本规定,因证书管理混乱,给国家带来损失的,将按外经贸部《关于纺织品出口配额的管理办法》第十八条的规定予以处罚。
第十一条 本规定自公布之日起施行。凡与本规定内容相抵触的,均以本规定为准。
第十二条 本规定由外经贸部负责解释。

附表一:纺织品空白证书申领表
申请单位: 申领日期
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| | | | |
| 证 书 种 类 | 本年度使用份数 | 下年度需要份数 | 备 注 |
| | | | |
|----------------------|----------------------|----------------------|----------------|
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|----------------------|----------------------|----------------------|----------------|
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单位地址:
经 办 人: 联系电话:
主管处长: 单位盖章:

附表二:纺织品空白证书签收单
收货单位:
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| | | | | |
| 收货日期 | 证书种类 | 箱 号 | 起止流水号码 | 备 注 |
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|------------|------------|----------|----------------|--------------|
| | | | | |
|------------|------------|----------|----------------|--------------|
|------------|------------|----------|----------------|--------------|
| | | | | |
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经 办 人: 联系电话:
主管处长: 单位盖章:

附表三:纺织品空白证书使用情况登记表
发证单位:
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| | | | | |
| 登记日期 | 证书种类 | 有效使用数量 | 废证数 | 备 注 |
| | | | | |
|------------|------------|----------------|----------|------------|
| | | | | |
|------------|------------|----------------|----------|------------|
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|经办人: 主管处长: 单位盖章: |
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南京市青年奥林匹克运动会知识产权保护规定

江苏省南京市人民政府


政府令276号

南京市青年奥林匹克运动会知识产权保护规定
  《南京市青年奥林匹克运动会知识产权保护规定》已经2010年12月27日市政府常务会议审议通过,现予发布,自2011年1月1日起施行。



市长:


二○一○年十二月二十七日



南京市青年奥林匹克运动会知识产权保护规定


  第一条 为加强青年奥林匹克运动会(以下称青奥会)知识产权的保护,保障知识产权权利人的合法权益,促进奥林匹克运动的持续、健康发展,根据《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国专利法》、《奥林匹克标志保护条例》、《特殊标志管理条例》等有关法律、法规,制定本规定。

  第二条 本市行政区域内与第二届青奥会(以下称南京青奥会)知识产权相关的管理、保护以及其他活动,适用本规定。

  第三条 青奥会知识产权保护应当遵循维护奥林匹克运动尊严、专有权利不可侵犯、依法保护和合法使用的原则。

  第四条 本规定所称青奥会知识产权,是指青奥会知识产权权利人享有的与青奥会有关的商标、奥林匹克标志、特殊标志、专利、商业秘密、作品和其他创作成果等专有权利。具体包括:

  (一)青奥会的名称、会徽、会旗、会歌、格言;

  (二)南京青奥会申办机构的名称、申办标志、申办口号和其他标志;

  (三)南京青奥会组织委员会(以下称南京青奥委)的名称、徽记、域名和其他标志;

  (四)南京青奥会的名称、会徽、吉祥物、口号、会歌、会旗、火炬、奖牌、纪念章、纪念品;

  (五)南京青奥委举办的,或者委托他人举办、创作,并约定由青奥委享有权属的与南京青奥会有关的宣传、表演、书刊、影视、火炬接力、开幕式和闭幕式创意方案,计算机软件和其他作品;

  (六)《奥林匹克宪章》和《第二届青年奥林匹克运动会主办城市合同》中规定的其他青奥会知识产权客体。

  前款所称的名称包括全称、简称、译名和缩写。

  第五条 本规定所称青奥会知识产权权利人,是指国际奥林匹克委员会(以下称国际奥委会)、中国奥林匹克委员会(以下称中国奥委会)、南京青奥委。

  第六条 为商业目的(含潜在商业目的)使用青奥会知识产权应当取得青奥会知识产权权利人的许可。其中,使用第四条第(一)项的,应当经国际奥委会许可;在2014年12月31日以前使用第四条第 (二)、(三)、(四)、(五)项的,应当经南京青奥委许可;使用第四条第(六) 项的,应当经国际奥委会、中国奥委会或者南京青奥委许可。

  前款规定的许可应当订立书面合同,并按照有关规定报国务院工商行政管理部门备案。

  第七条 本规定所称为商业目的使用,是指以营利为目的,以下列方式使用青奥会知识产权的行为:

  (一)将青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物等用于商品、商品包装、容器以及商品交易文书上;

  (二)将青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物等用于服务项目中;

  (三)将青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物等用于广告宣传、商业展览、营业性演出以及其他商业活动中;

  (四)销售、进口、出口含有青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物的货物、物品;

  (五)制造、销售青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物;

  (六)可能使人认为行为人与青奥会知识产权权利人之间有赞助或者其他支持关系而使用青奥会知识产权的其他行为。

  以营利为目的,以前款所列方式使用与青奥会有关的商标、特殊标志、吉祥物等相近似文字、图案的,视同为商业目的使用青奥会知识产权的行为。

  第八条 禁止下列侵犯青奥会知识产权的行为:

  (一)未经许可,为商业目的使用青奥会知识产权相同或者近似的商标、特殊标志、专利、作品和其他创作成果;

  (二)未经许可,在单位、商户等名称中或者在网站、域名、地名、建筑物、构筑物、场所等名称中使用与青奥会知识产权相同或者近似的文字、图案、商标、特殊标志、专利、作品和其他创作成果;

  (三)伪造、擅自制造与青奥会知识产权相同或者近似的商标、特殊标志、或者销售伪造、擅自制造的商标、特殊标志;

  (四)未经许可,实施青奥会知识产权权利人依法拥有的专利、商业秘密;

  (五)为侵犯青奥会知识产权行为提供场所、仓储、运输、邮寄、隐匿以及其他便利条件;

  (六)侵犯青奥会知识产权的其他行为。

  第九条 任何单位和个人不得冒用或者盗用国际奥委会、中国奥委会、南京青奥委的名义,从事募捐、征集赞助、制作发布广告、组织宣传等活动。

  第十条 任何单位和个人在使用青奥会有关商标、特殊标志、吉祥物时,应当保护其完整性和严肃性。

  第十一条 广告的设计、制作、代理和发布活动涉及南京青奥会知识产权的,广告经营者、广告发布者应当查验青奥会知识产权权利人颁发的许可证明文件。

  广告设计、制作、代理、发布活动不得侵犯青奥会知识产权。

  第十二条 广播、电视、报刊、网络等媒体应当加强青奥会知识产权保护的宣传,不得为未经青奥会知识产权权利人许可的单位和个人,进行利用青奥会知识产权的商业宣传。

  第十三条 市人民政府组织相关知识产权保护行政管理部门与南京青奥委建立联系会议制度,加强信息沟通,及时协调处理青奥会知识产权保护中的重大事项。

  区、县人民政府应当加强对辖区内与青奥会相关的广告宣传、商业展览、营业性演出以及其他商业活动的管理。

  第十四条 市知识产权局负责青奥会知识产权保护的调查研究、统筹规划和综合协调工作。

  工商行政管理部门应当依法规范青奥会商标、奥林匹克标志、特殊标志的使用行为,依法查处侵犯青奥会商标、奥林匹克标志、特殊标志专用权的违法行为。

  专利行政管理部门应当做好青奥会专利权的保护工作,依法查处侵犯青奥会专利权的违法行为。

  版权行政管理部门应当做好青奥会著作权的保护工作,依法查处侵犯青奥会著作权的违法行为。

  海关应当做好涉及青奥会知识产权的货物、物品的进出境管理,依法查处侵犯青奥会知识产权的违法犯罪行为。

  公安、城市管理、商务、质量监督等部门,应当按照各自职责做好青奥会知识产权的保护工作。

  第十五条 对侵犯青奥会知识产权的行为,单位和个人可向南京青奥委、工商、专利、版权、海关等知识产权保护行政管理部门举报。

  有关行政管理部门接到举报应当及时组织调查,依法查处,并做好案件通报、移送、接收的衔接工作。案件涉及两个以上部门管辖的,由首先受理案件或者第一个发现违法行为的部门负责组织查处。

  第十六条 工商、专利、版权等知识产权保护行政管理部门,在办理涉嫌侵犯青奥会知识产权的案件时,应当建立情况通报制度,加强协调,开展联合执法,及时查处,并可以行使下列职权:

  (一)查阅、复制与侵权活动有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料;

  (二)对当事人涉嫌侵犯青奥会知识产权活动的场所实施现场检查;

  (三)检查与侵权活动有关的物品;对有证据证明是侵犯青奥会知识产权的物品,予以查封或者扣押。

  有关行政管理部门行使前款规定的职权时,当事人应当予以协助、配合,不得拒绝、阻挠。

  第十七条 对侵犯青奥会知识产权的,工商、专利、版权等知识产权保护行政管理部门,可以依法采取下列措施:

  (一)责令侵权人立即停止侵权行为,及时消除影响;

  (二)没收并销毁侵权产品和直接用于侵权的工具;

  (三)责令侵权人消除相关物品上侵权的商标、特殊标志、文字、图案。物品与侵权标记难以分离的,责令并监督销毁物品。

  第十八条 违反本规定侵犯青奥会知识产权的,有关法律法规已有行政处罚规定的,由相关行政管理部门依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十九条 有关行政管理部门的工作人员在南京青奥会知识产权保护工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 本规定自2011年1月1日起施行。