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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施，该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题，商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注，本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告，关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢，该法第14条对要约作出了如下规定：第一，内容具体确定，第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，因为首先售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思，其三，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力，所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方，他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸，模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看作是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《解释》第三条规定：商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是又具体明确了一下，司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美，词藻华丽，如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力，笔者结合《解释》的规定，并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上，将商品房售楼广告大致分为以下四种：
第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。
第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。
第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类，属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任；关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算；售后包租在法律、规章中也是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上，对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析，主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛，理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料，捍卫自己的合法权益不会受到侵犯，当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


黑龙江省人民政府


黑政发〔2004〕24号

黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省粮食补贴方式改革实施方案(试行)的通知

大兴安岭地区行政公署，各市、县人民政府，省政府各直属单位：
《黑龙江省粮食补贴方式改革实施方案》(试行)已经省长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


2004年3月29日



黑龙江省粮食补贴方式改革实施方案（试行）


党中央、国务院决定将粮食流通环节的间接补贴改为对种粮农民的直接补贴，建立对种粮农民直接补贴机制，是稳定和发展粮食生产、提高粮食综合生产能力、调动农民种粮积极性的重大举措，也是加快粮食流通体制市场化进程，促进国有粮食购销企业改革的客观要求。为切实做好我省粮食补贴方式改革工作，根据《中共中央、国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》（中发〔2004〕1号）和《财政部关于印发〈实行对种粮农民直接补贴调整粮食风险基金使用范围的实施意见〉的通知》（财建［2004］75号）精神，特制定本实施方案。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。
以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六届三中全会和十届全国人大二次会议精神，坚持以粮食购销市场化改革为取向，改革现行的粮食补贴方式；调动农民种粮积极性，保障国家粮食安全；优化农村经济结构，增加农民收入；深化粮食企业改革，搞活粮食流通。
（二）基本原则。
1、突出重点，兼顾一般。补贴分配向粮食主产区倾斜，调动主产区农民种粮积极性，确保国家粮食安全；兼顾非粮食主产区，各地补贴标准差距不过大。
2、有税有补、无税不补。对原农业税计税土地给予补贴，非计税土地不予补贴；基数内补贴面积不扩大，不降低补贴标准。
3、直补到户，简便易行。补贴数额核定到户，补贴资金发放到户；补贴办法简便易行，做到公开、公平、公正，便于社会监督。
4、统筹兼顾、配套推进。坚持粮食直接补贴与粮食流通体制改革相结合，积极稳妥地推进各项配套改革。
二、主要内容
从2004年起，将国家现行通过国有粮食购销企业按保护价敞开收购农民余粮间接给予农民的补贴，直接补给农民；放开粮食收购价格和购销市场，全面实行粮食购销市场化；国有粮食购销企业在妥善解决“三老”（老粮、老人、老账）问题的基础上，按照市场机制，自主经营，自负盈亏。
三、实施办法
（一）补贴金额。
1、全省补贴总额。全省补贴总额18.52亿元，从粮食风险基金中列支。其中：补贴基数18.16亿元，占全省粮食风险基金总规模的40%；机动补贴0.36亿元（含农场，下同），占补贴基数的2%，用于县（市）解决没纳入计税土地面积应享受补贴的特殊问题增加的补贴支出。省级不留机动补贴。
2、省对市（地）补贴额度。按照确定的全省补贴基数，以市（地）为单位，依据2003年农业税计税面积、计税常产和国有粮食购销企业1997至2001年5年（小麦、大豆品种按1997至1999年3年）保护价品种粮食（含定购粮，下同）平均收购数量三项因素分别占全省总量的比重及各占50%、30%和20%的权重，核定各市（地）补贴基数。同时，按市（地）补贴基数的2%，核定机动补贴。
3、市（地）对县（市）补贴额度。市（地）结合本地实际，可按所属县（市）2003年农业税计税面积、计税常产和国有粮食购销企业保护价品种粮食平均收购数量三项因素各占全市（地）的比重和一定的权重，也可按2003年农业税计税面积、计税常产或各占一定的权重，以及适合本地实际情况的其他方式，核定所属各县（市）补贴基数。但无论采取哪种方式，都必须符合本方案所确定的原则，将基数全部分配给所属县（市）。
省核定的机动补贴，市（地）可结合本地实际情况，在县（市）间进行调剂，其中：本级留用部分不得超过本级补贴基数的2%，其余资金必须全部分配落实给县（市）。
4、县（市）对农户补贴额度。县（市）按市（地）核定的补贴基数，结合本地实际，按农户（农场，下同）2003年农业税计税面积、计税常产（菜田常产按旱田常产计算），或两者各占一定权重制定全县（市）统一的对农民补贴具体办法，确定每个农户享受补贴的数额。国有农场（含农垦系统农场，监狱、劳教系统农场，其他农牧场，机关、企业、部队、学校农场，下同）、国有林场和其他经济组织、个人农场的计税常产，按农村税费改革试点中重新核定的常产确定。没有重新核定常产的，按其所在县（市）平均计税常产确定。补贴基数必须全部落实给农户。机动补贴如有节余，可滚动用于下年对农民的补贴，不得挪作他用。
（二）补贴对象。
补贴对象为原农业税纳税主体，即原农业税实际纳税人，包括原按规定享受农业税政策性减免的应纳税人。
（三）补贴范围。
1、2003年农业税计税土地；
2、国家计划内退耕还林的原农业税计税土地。
上述范围外，县（市）解决没纳入2003年计税面积享受政策性减免农业税的计税土地等特殊问题增加的补贴支出，由机动补贴资金解决，不足部分由同级财政自行筹措，不得挤占补贴基数。
（四）补贴兑付方式及时间。
对农民补贴资金兑付工作由乡（镇）财政所承担。每年2月末前，由乡（镇）财政所向农民发放当年《粮食补贴通知书》，3月1日开始，农民凭身份证、《粮食补贴通知书》等有效证件到乡（镇）财政所或乡（镇）财政所在村（屯）设立的发放点领取补贴资金。补贴资金原则上在4月末前兑付完毕，由于农民自身原因无法在4月末前兑付的，可延长兑付时间。农民补贴资金不允许集体代领转付。农场（林场）农工（含承包农场耕地的农民）的补贴资金由农场（林场）统一代领转付，补贴资金必须足额转付到农工（承包农民），不得截留。如补贴资金与农工（承包农民）应缴纳的其他费用统一结算，农工（承包农民）总体减负水平不得低于补贴水平。转付情况要报当地财政部门备案。对原跨行政区交税的农场（林场），由原征收农业税的县（市）按原农业税征收的区域发放补贴。
（五）补贴资金管理。
1、县级以上（含县级）财政部门要在当地农业发展银行、乡（镇）财政所要在当地商业银行乡（镇）级分支机构（或农村信用社）分别开设“粮食直补资金”专户，粮食补贴资金由省财政于每年2月底（2004年第一批补贴资金于4月10日前，其余补贴资金于4月30日前）前逐级拨付给县（市）财政，实行专户管理，封闭运行。
2、在各级党委、政府的统一领导下，由财政部门负责粮食补贴资金的筹集、拨补、兑付和管理，并接受监察、审计和农业发展银行等部门的监督。
四、配套政策和措施
（一）放开粮食收购市场和收购价格。
充分发挥国有粮食购销企业作用，鼓励粮食多元购销主体进入粮食收购领域，粮食价格由市场供求决定，实现粮食购销主体多元化和粮食购销市场化。
（二）加大国有粮食购销企业“三老”问题的解决力度。
对国有粮食购销企业历史形成的“三老”问题要加大解决力度，减轻企业包袱，推动粮食企业尽快步入市场。
（三）加快国有粮食购销企业改革步伐。
各级政府和有关部门要认真贯彻落实省政府关于全面推进国有粮食购销企业改革的各项政策措施。国有粮食购销企业要积极进行组织形式和经营机制创新，发挥优势、增强活力、强化管理、提高市场竞争能力。
（四）调整粮食风险基金包干政策和使用范围。
从2004年1月1日起，取消省对市（地）、市（地）对县（市）粮食风险基金逐级包干办法。对实行包干政策以来粮食风险基金节余的市（地），在2003年前节余的资金全部留给市（地），按粮食风险基金开支范围使用；对超包干的市（地），在2003年前超包干部分仍由其自行负担。
取消粮食风险基金包干办法后，粮食风险基金使用范围调整为：
1、对农民的直接补贴。
2、地方储备粮利息费用补贴。
3、政策性挂账利息补贴。包括陈化粮价差挂账利息补贴；省统一竞价销售陈粮发生的价差挂账利息补贴；经清理认定的1998年6月1日以后政策性亏损挂账利息补贴。
4、按保护价收购的老库存粮食未销售前发生的费用利息补贴。
5、对国有粮食购销企业分流人员给予的适当补助。
6、与直接补贴相关的工作经费。
（五）完善宏观调控措施。
建立健全省、市两级储备粮管理机制，结合储备库布局，选择省、市两级储备粮储存库点；建立粮食预警机制，通过储备粮的吞吐调节，及时调控市场粮食价格，确保粮食市场繁荣稳定。
五、实施步骤
全省粮食补贴方式改革工作大体分四个阶段进行。
（一）人员培训和宣传发动阶段（2004年4月5日之前）。
各地要按照本方案的内容和要求，对各级领导和工作人员及村级干部进行全面的业务培训，通过培训，提高对粮食补贴方式改革的必要性、紧迫性以及重大意义的认识，充分了解和掌握补贴方式改革的内容、方法及各项政策。省政府即将下发《黑龙江省人民政府关于粮食补贴方式改革的公告》，各地要通过电视、报刊、广播等媒体，广泛宣传粮食补贴方式改革的意义、目的、内容及相关政策，使广大农民充分了解改革、理解改革、支持改革。
（二）制定实施方案阶段（2004年4月6日至5月5日）。
各地要按照本方案要求，在认真调查摸底、测算核实的基础上，制定切实可行的具体实施方案。市（地）实施方案要在4月15日前报省粮食补贴方式改革领导小组审批， 4月20日前省完成对市（地）实施方案的批复工作；4月30日前市（地）要完成对所属县（市）实施方案的批复工作，并报省粮食补贴方式改革领导小组备案。县（市）要依据市（地）批准的方案，于5月5日前印发《致农民群众的一封公开信》。
（三）组织实施阶段（2004年5月6日至6月30日）。
各县（市）要按照市（地）批复的实施方案，严格操作程序，规范操作办法，制定详细的分阶段实施计划，积极稳妥地组织实施。要指导乡(镇)认真做好测算工作，及时将补贴分解落实到每一个农户，并张榜公布，接受群众监督。在此基础上，于5月15日前向农户发放《粮食补贴通知书》。张榜公布与《粮食补贴通知书》发放之间的间隔时间不得少于5天。为使农民在春耕前得到补贴，2004年补贴兑付工作分两步进行，4月15日开始先兑付部分补贴，兑付的额度不低于总额的50%，从5月16日起兑付剩余部分的补贴，原则上6月底前兑付完毕。
（四）组织验收阶段（2004年7月1日至8月31日）。
粮食补贴兑付工作结束后，各级粮食补贴方式改革领导小组要组织对下一级粮食补贴方式改革情况进行检查验收，并于8月末前，逐级报送补贴落实情况及工作总结。县、乡两级要将补贴发放情况进行公示。9月初在省内主要新闻媒体上公示全省以村为单位的补贴落实情况。
六、组织领导
（一）健全组织机构。
对农民直接补贴是建国以来粮食补贴方式的一次深层次改革，各地要高度重视，健全组织，切实加强领导。省政府成立分管副省长为组长，分管省长助理、省财政厅、省农委、省粮食局、省农发行主要负责同志为副组长，省委宣传部、省监察厅、省审计厅、省林业厅、省农垦总局和团省委等部门负责同志为成员的省粮食补贴方式改革领导小组。领导小组办公室设在省财政厅，办公室主任由省财政厅厅长兼任。办公室工作人员从领导小组成员单位抽调。地市、县(市)、乡(镇)也要成立相应的组织机构（有省属国有农、林场的县级领导机构，要吸收农、林场领导参加），负责组织领导本地粮食补贴方式改革工作。乡（镇）财政所要设置粮食直补专管员，具体负责本乡（镇）粮食直补资金发放和管理工作。
（二）建立指导督查制度。
在实施过程中，省将派出指导督查巡视组，深入各地指导督查粮食直接补贴政策的落实。各市（地）、县（市）对下级也要派出指导督查组，切实加强对粮食补贴方式改革工作的检查指导。
（三）建立监督网络。
在乡、村两级团组织中，聘请粮食补贴方式改革义务监督员，监督粮食补贴方式改革政策的落实。建立信息反馈制度，及时反馈粮食补贴方式改革政策落实情况，确保各项政策落到实处。各级粮食补贴方式改革领导小组办公室，都要设立政策咨询及监督举报电话，受理群众反映的问题，并定期向监察部门通报情况，及时化解矛盾，维护社会稳定。
七、工作要求
为确保粮食补贴方式改革工作的顺利进行，各地要切实做到“两个到村，五个到户，六个不准”：即公告张贴到村，补贴数额张榜公布到村；政策宣传到户，《公开信》印发到户，《实施方案》讲解到户，《粮食补贴通知书》发放到户，资金兑付到户；不准擅自修改《粮食补贴通知书》确定的补贴数额，不准以补贴抵扣任何款项，不准截留、挤占和挪用补贴资金，除农场（林场）外，不准由乡（镇）其他部门或村屯集中代领和转付补贴资金，不准无故拖延补贴兑付时间，不准以任何理由借机增加农民负担。
每年补贴发放工作结束后，各地要组织人员对补贴发放情况进行检查，对违反政策规定和要求的要立即纠正，并按有关规定追究当事人和领导责任。
本方案执行中遇到的问题，请及时向省粮食补贴方式改革领导小组办公室反映(联系人：佘福生，联系电话：0451—53635636)。